Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг – вторая важнейшая задача совета многоквартирного дома.
Что можно и нужно контролировать
Существует ошибочное мнение, что собственники помещений вправе контролировать, как и на что управляющая организация тратит средства, поступившие ей от собственников помещений в качестве платы по договору управления многоквартирным домом. Это не так.
Жилищный кодекс установил, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Из этой нормы закона следует, что отношения сторон договора управления строятся также как любые отношения на рынке товаров, работ и услуг. Собственники помещений в доме заказывают управляющей организации выполнить определенный, согласованный сторонами, перечень работ и услуг и обязуются заплатить за них установленную в договоре плату. Управляющая организация обязуется выполнить заказанный перечень работ и услуг и предоставить коммунальные услуги.
Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме и совет МКД, как избранный орган собственников помещений, вправе и должны контролировать:
В отношении качества работ и услуг необходимо иметь в виду, что параметры качества коммунальных услуг установлены Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Поэтому осуществлять контроль за качеством коммунальных услуг достаточно просто. Параметры качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества законодательно не установлены. Поэтому при осуществлении контроля можно руководствоваться только параметрами качества, которые указаны в договоре управления в отношении каждой из заказанных услуг и работ. Если учесть требования Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, о которых говорилось ранее, то показателем качества услуги или работы управляющей организации можно считать достижение результата выполнения данной работы (оказания услуги). Поэтому очень важно добиваться от управляющей организации, чтобы она для каждой заказываемой собственниками помещений работы или услуги указала, какой результат должен быть достигнут при надлежащем выполнении данной работы или услуги. И обязательно включить описание достигаемого результата каждой работы и услуги, входящей в перечень работ и услуг по договору, в текст договора.
Как можно контролировать выполнение услуг и работ и как часто это делать
Управляющая организация управляет домом в соответствии с договором управления, который заключили с ней собственники помещений в многоквартирном доме. У совета МКД нет никаких отдельных договорных отношений с управляющей организацией. Поэтому совет дома, осуществляя контроль за выполнением управляющей организацией работ и оказанием услуг, действует как представитель собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом . Если установленный ранее заключенным договором порядок не позволяет совету дома осуществлять эффективный контроль, необходимо внести предложение общему собранию собственников помещений по внесению необходимых изменений в договор управления в отношении порядка осуществления контроля советом МКД и согласовать эти изменения с управляющей организацией.
Способами осуществления контроля советом дома могут быть:
- проведенных перерасчетов по оплате коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (при установлении фактов непредоставления услуг (невыполнения работ) или нарушениях их качества);
- условий заключенных управляющей организацией от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), полученных управляющей организацией доходов по таким договорам, расходования этих доходов в соответствии с решением общего собрания;
Осуществление контроля не должно создавать необоснованных трудностей ни для членов совета дома, ни для управляющей организации. Например, излишним выглядит обязательное приемка и подписание председателем совета дома акта о выполнении каждой из постоянно выполняемых работ по санитарному содержанию подъезда или земельного участка, ежемесячного осмотра инженерных коммуникаций в подвале. Вполне достаточно, если сотрудник управляющей организации, завершив работу, опустит в почтовый ящик председателя совета МКД подписанную исполнителем копию наряда на работу (или другой документ, принятый в управляющей организации), в котором указаны дата выполнения работы, во сколько она начата и закончена, что конкретно сделано. Результаты работы обычно легко увидеть. Если у председателя совета дома, членов совета есть замечания или они получили какие-то негативные отзывы собственников помещений, их можно вписать в документ, оставленный работником управляющей организации. Мелкие замечания затем можно обобщить в месячном акте сдачи-приемки работ по договору управления. В месячном акте можно также указывать нарушения периодичности выполнения регулярных работ и услуг (это относится, главным образом, к санитарному содержанию общего имущества).
В случае крупных нарушений, обнаружения дефектов после завершения выполнения ремонтных работ, перерывов в предоставлении коммунальных услуг необходимо как можно быстрее составлять акты о нарушении нормативов качества, периодичности или сроков оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Согласно Жилищному кодексу, подписывает такие акты председатель совета дома, но желательно не ограничиваться одной подписью, чтобы кто-то из членов совета также подписал акт.
Рассмотрение отчетов управляющей организации об исполнении обязательств по договору управления – эффективный способ контроля. В договоре надо установить, как часто управляющая организация представляет отчет – только один раз в год или также промежуточные отчеты – полугодовой, квартальные или месячные отчеты.
Объем сведений, предоставляемых управляющей организацией в годовом отчете по исполнению договора управления, установлен Стандартом раскрытия информации. Сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, должны содержать :
– план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;
– сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;
– сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
– сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с устанавливаемыми Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Кроме установленных законодательством сведений, договором можно определить, что годовой отчет управляющей организации также включает, например, такие сведения:
– о количестве заявлений (жалоб) собственников помещений в многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков;
– о задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, включая список собственников (и нанимателей) помещений, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги , о принятых мерах по повышению собираемости платежей и результатах принятых мер;
– об объеме доходов, полученных управляющей организацией по договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования этих доходов.
Объем сведений в полугодовом, квартальном или месячном отчете управляющей организации и срок предоставления отчетов необходимо установить в договоре управления.
В договоре надо также определить форму предоставления управляющей организацией отчетов. Желательно, чтобы отчеты представлялись в письменной форме в количестве экземпляров, равных числу подъездов в многоквартирном доме для размещения на информационных стендах (досках объявлений) в каждом подъезде, и один дополнительный экземпляр для совета дома. Совету дома рекомендуется размещать свои заключения по промежуточным отчетам управляющей организации на информационных стендах в подъездах дома в срок не позже 1-3 дней после размещения там отчета управляющей организации. А заключение совета дома по годовому отчету управляющей организации необходимо представить собственникам помещений не позднее 10 дней до рассмотрения отчета общим собранием собственников помещений, то есть одновременно с объявлением о созыве годового общего собрания собственников помещений в доме.
Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору
При обнаружении советом дома факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления он может предпринять следующие действия:
У каждого из приведенных вариантов действий совета дома свои основания и разные последствия.
Порядок установления факта неисполнения услуги или работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или нарушения качества, срока, периодичности и оформления соответствующего акта необходимо отразить в договоре управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений (совет МКД) вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации. При этом совету дома рекомендуется до предъявления требования об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества рассмотреть такие вопросы как: могут ли невыполненные услуги или работы быть выполнены в более позднее время, не является ли причиной невыполнения услуг или работ действия управляющей организации по устранению угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждению ущерба имуществу, или неисполнение собственниками помещений обязательств по оплате услуг и работ управляющей организации. Совету дома рекомендуется при приятии решения о требовании изменить размер платы за содержание и ремонт руководствоваться принципом: главная задача собственников помещений не в том, чтобы уменьшить размер платы управляющей организации, а том, чтобы все необходимые (заказанные и оплаченные) услуги и работы для надлежащего содержания общего имущества были выполнены.
В отношении нарушений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку некачественные или не предоставленные коммунальные услуги невозможно компенсировать иначе как путем снижения (перерасчета) размера платы, совету дома необходимо применять Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Этими правилами установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В случае если управляющая организация реагирует на обращения (требования) совета дома, устраняет допущенные нарушения и производит перерасчеты размера платы, а далее налаживает нормальное взаимодействие с советом МКД, собственники помещений и управляющая организация продолжают исполнять договор управления. Если управляющая организация не реагирует на требования совета дома, совету необходимо продолжать оформлять акты о нарушении управляющей организацией обязательств по договору управления и посылать ей очередные требования. А также оформлять акты о неисполнении управляющей организацией требований совета многоквартирного дома. Все эти документы понадобятся, если собственники помещений для осуществления следующих шагов совета по прекращению договорных отношений с данной управляющей организацией.
При обращении совета дома в орган государственного жилищного надзора (рекомендуется подписать это обращение членам совета как гражданам - собственникам помещений в доме) орган государственного жилищного надзора должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если проверка установит факты нарушений управляющей организацией требований жилищного законодательства, законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, управляющей организации будет выдано предписание об устранении нарушений. Кроме того, орган государственного жилищного надзора может наложить на управляющую организацию и ее руководителя штраф (штрафы) и применить другие меры административного воздействия.
Совету дома необходимо иметь в виду, что принятие общим собранием, созванным органом местного самоуправления по результатам проверки управляющей организации, решений о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом требует серьезной подготовки (поиска новой управляющей организации, обсуждения с ней условий нового договора управления, подготовки устава ТСЖ и т.д.). Если такая подготовка советом дома не была проведена до обращения в орган местного самоуправления, трудно ожидать принятия взвешенных решений на общем собрании, а при расторжении договора с управляющей организацией существует риск, что дом может остаться на какой-то период без управления. Поэтому рекомендуется до обращения председателя совета МКД в орган местного самоуправления подготовить возможные варианты решений по управлению многоквартирным домом после расторжения договора управления с управляющей организацией. Кроме того, если у собственников помещений действительно возникло твердое намерение прекратить отношения со своей управляющей организацией, потому что она систематически не выполняет условий договора управления, и выбрать новую управляющую организацию или создать товарищество собственников жилья, они могут воспользоваться своим правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Что рекомендуется сделать совету МКД для подготовки одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом и заключения договора управления с новой управляющей организацией? Предпринять следующие шаги (таблица 6).
Таблица 6. Действия совета дома по смене управляющей организации.
| Шаг | Действия совета МКД | Сроки |
|---|---|---|
| 1. | Обеспечить правомерность решения об одностороннем отказе от договора управления: надлежащим образом неоднократно оформлять акты о серьезных нарушениях управляющей организацией условий договора управления, а также документы о том, что управляющая организация не устранила нарушения по требованию совета МКД; убедиться, что собственники помещений не удовлетворены работой управляющей организации и хотят отказаться от ее услуг (провести опрос) | Не менее чем за 90 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
| 2. | Подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления домом: собрать информацию об управляющих организациях в городе, перечне их услуг и работ, цене услуг, отзывах потребителей; Составить список наиболее подходящих управляющих организаций и послать им запрос на предложение услуг по управлению домом и условий договора управления; Провести оценку предложений управляющих организаций и выбрать самое подходящее предложение; Провести переговоры с потенциальной управляющей организацией по условиям договора управления; Подготовить информацию для собственников помещений о предложениях управляющих организаций, результатах переговоров и заключение по проекту договора управления. | Не менее чем за 60 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
| 3. | Организовать и провести общее собрание собственников помещений для принятия решений: об одностороннем отказе от исполнения договора управления в связи с неисполнением управляющей организацией своих обязательств по договору; о выборе новой управляющей организации;об утверждении условий нового договора управления многоквартирным домом (об утверждении проекта договора управления);о поручении совету МКД осуществить необходимые действия для реализации принятых решений | не менее чем за 30 (а лучше за 45) дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
| 4. | Взаимодействие с прежней и новой управляющей организацией в процессе прекращения договора управления и заключения нового договора управления: уведомление управляющей организации о решении общего собрания об одностороннем отказе собственников помещений от исполнения договора управления, с какой даты такой отказ вступает в силу, какому лицу надлежит передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом; уведомление новой управляющей организации о выборе ее общим собранием собственников помещений для управления многоквартирным домом, об утверждении условий договора управления и даты, с которой договор управления должен вступить в силу; присутствие при передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прежней управляющей организацией вновь выбранной управляющей организации; содействие новой управляющей организации в заключении договора управления с собственниками помещений (который вступает в силу на следующий день после прекращения действия прежнего договора управления многоквартирным домом);содействие новой управляющей организации в заключении договоров ресурсоснабжения | Не менее чем за 30 дней до дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
Сроки, указанные в таблице 6, предлагаются на основании опытной оценки затрат времени на осуществление необходимых действий, а также требования законодательства о том, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
